不動産売買

土壌汚染の有無は土地の資産価値に大きな影響を与えます。また、売買成立後に土壌汚染が発覚した場合、たとえ汚染の事実を把握していなかったとしても、売主が瑕疵担保責任として契約解除や損害賠償を求められることもあり得ます。そのため、不動産売買の際には、法律や条例上の調査義務が発生しない土地であっても、リスク管理として土壌汚染調査・対策を行う事例が増えています。

多いのは、購入希望者からの要望で調査を行うケースですが、より安心して購入してもらうため、売却希望者からの要望で調査を行うこともあります。

多くの場合、土壌汚染のリスクは低いのですが、既存建築物の新築時に搬入した客土が原因なのか、まれに原因不明の汚染物質が検出されることもあります。

調査義務が発生していないため、調査の仕様は決まっていません。
法律に準拠し、地歴調査から行う場合もありますが、地歴調査を省いて全項目を対象に表層調査による分析から行うこともあります。
表層調査では、気体になりやすい揮発性の「第一種特定有害物質」は「土壌ガスの採取分析」、重金属等の「第二種特定有害物質」は「土壌の採取分析」を行います。

汚染が確認された場合は、必要に応じて深度10mまでボーリング調査を行います。

仕様が決まっていないため工期も様々ですが、約1カ月間（表層および深度調査1カ月）～約3カ月間（資料調査1カ月、表層調査1カ月、深度調査1カ月）というケースが多いでしょう。

まれに、有害物質が検出された場合は、鉛・砒素・ふっ素等の重金属類がほとんどです。
これらは、もともと自然界に存在する自然由来である可能性が高いと言えます。土壌汚染対策法の特定有害物質の中で、自然由来の可能性がある物質は８種類ありますが、そのうち多く見られるのがこの３種類です。たとえ自然由来であっても、基準値を超えていれば、土壌汚染として扱われます。

購入者の懸念を早期に取り除けることから、主に「掘削除去」による完全浄化をおすすめしています。
「掘削除去」はコストがかかると心配される方も多いようですが、絞り込み調査をして対策範囲を最小限にしたうえで、汚染土壌全量を「掘削除去」することにより、コストを最小限に抑えることができます。
その結果、土地の資産価値を正常に戻すことができるうえ、購入者も健康面で安心して土地利用を行うことができます。

工期はもっとも長いケースで、掘削除去１～２カ月程度です。

不動産売買での土壌汚染調査・対策では、土壌汚染による資産価値のマイナスを評価し、土壌汚染対策行うことなく価格調整のみで売買成立を目指すというケースもあります。

エコアティアでは、不動産売買にともなう土壌汚染調査や対策についてのカウンセリングも行っています。お困りの方はぜひご相談ください。